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蛋壳公寓融资下的“蛋”

作者:匿名 时间:2019-12-03 09:33:18 人气:254

兴奋、快乐、失落和无助是这个行业最真实的注脚。

最近,长期出租公寓的声音一个接一个传来。首先,9月6日下午,乐嘉公寓的官员发布了一份辟谣公告,直言媒体和网民本月早些时候报道的“公司已经重新开业”是不真实的。据该公司称,该公司最近关闭了业务,大量员工已经离职。目前,只有少数员工可以配合相关部门的调查和纠纷调解工作,“不再开展相关业务”。

随后,另一家公寓服务运营商成家公寓宣布,它最近完成了近3亿美元的首轮融资。在获得财务援助后,公司高级管理层满怀信心地展望未来,并计划专注于服务和品牌的推广。

然而,近日有媒体报道称,蛋壳公寓计划最早于今年在美国上市,筹资6亿至7亿美元,或将成为第一家长期租赁公寓的海外上市公司。

一方面,长期出租公寓不断如雷贯耳,另一方面,龙头企业仍在接受资本的祝福。这种分化可能反映出该行业正在经历深刻的整合。包括自由、魔方公寓、蛋壳公寓和成家公寓。2019年,新一轮融资陆续披露。今年3月,蛋壳公寓获得了5亿美元的首轮融资,估计价值超过20亿美元。

这还是最好的时机吗?长期公寓圈并不完全同意这一点。

一位资深从业者告诉观点房地产新媒体,成家公寓全年都提到融资问题,现在只有“他们自己”在进行额外投资。至于蛋壳公寓的上市,谣言仍在流传。

观点房地产新媒体致电蛋壳公寓的创始人和高级管理层,核实上市传闻。截至发表时,尚未收到任何答复。

“这个行业,尤其是集中公寓,还没有(现在)得到资本市场太明显的青睐。如果有的话,每个人都不会这么努力。”上述长期公寓租户正在抱怨。

以蛋壳公寓为例,它几乎是中国房地产发展变化的产物。

蛋壳公寓于2015年1月左右在北京建成,国家布局于次年5月开放。在这两年里,中央政府重视公寓的长期租赁,并提出了总体政策指导和发展框架,包括加快租赁企业发展的五大框架。机会来了,创始人高静、崔岩等人都不太胆小。

2017年,在“十九大”上,国家正式提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。长期租赁公寓正随着资本快速发展。

根据数据,2015年至2018年,该行业的融资额分别为55、28、27和20,而前四年的融资总额为24.5。大约有1000家品牌运营商蜂拥而至,其中蛋壳公寓在2017年获得了a+轮融资,第二年分别获得了1亿美元和7000万美元的B轮融资。

然而,资本流动创造的财富领域往往不具备繁荣的可持续性,甚至从高潮到低估只需要几年时间。过去,“新经济”,包括共享汽车和自行车,被证明是更好的。

自2018年9月以来,随着房价上涨、甲醛超标、p2p雷暴、空置率高等问题的出现,长期租赁公寓已经消失,资金逐渐减少,2019年品牌运营商获得融资的也很少。

这是最糟糕的时候吗?大多数被联系的长期公寓租户会毫不犹豫地回答,这仍然是一个好行业。

例如,蛋壳公寓的创始人崔燕(Cui Yan)在8月份的博鳌房地产论坛上表示,未来10年,中国公寓市场将有2.7亿套租金,规模为4.6万亿英镑。目前,长期租赁公寓的市场规模只有2%的渗透率。中国的租赁人口约占11.6%,而英国、美国和日本的租赁人口远远超过30%。

“这个行业肯定会越来越好,”房建昌祖总经理甘伟说,他对视点房地产的新媒体预测道。“如果整个国家政策反映出更强的相关性,就更容易摆脱近年来的困境。”

摆脱困境的最直接方法是继续与资本市场保持联系。不止一家公司有上市的想法。2018年初,该公寓的联合创始人宣布,上市将于今年开始。2019年8月,钟君集团表示,希望将长期租赁公寓推向市场。

包括新上市的蛋壳公寓,在过去的一年里,该公寓在“规模年+服务年”的战略下继续扩张。年初,公司以2亿元购买了爱情租赁,管理资产增至45万套。截至8月,崔燕透露,截至今年上半年,该公司已管理了约50万台。这也被解释为扩大资产组合的举措。

然而,在这个被称为创业期的阶段,长期租赁公寓还没有形成有效的盈利模式,这也是一个一直受到批评的问题。尽管蛋壳公寓在规模上处于领先地位,但收入仍鲜有披露。

长期租赁公寓主要赚取微薄的租金,这是目前难以形成一个良好的金融模式。甘伟说,“如果一个房间的确定性好,乘以相当大的数额,这就是资本市场给出的估值。但是存在不确定性,每个人的操作都处于非标准状态。一边比另一边好。”

利润模式不明导致资本市场没有成熟的长期租赁公寓企业估值体系,这也是那些希望与资本市场接轨的企业之间的一座大山。大多数接受采访的长期租户表达了类似的观点。

此前,共享办公巨头wework的估值从470亿美元暴跌了约一半。除了在收入规模方面难以支持估值之外,WEWORK的利润问题也受到了市场的审查,因为它反映了投资于生态系统建设的资源不能形成利润贡献。

上述受访者指出,业内不再广泛关注房屋租金和数量,而是重视现金流以及房屋是否能创造比租金更多的价值。对其他服务场景的探索旨在扭转单一收入结构的问题。

“适者生存之后,长期租赁公寓经营者现在高度理性,注重内部成长和企业价值。”这意味着从业者仍然对长期公寓的未来持乐观态度。

正如崔健唱的那样,现实像石头,精神像鸡蛋。石头是坚硬的,但鸡蛋是生命。

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